11 Σεπ Καθυστέρηση καταβολής μισθώματος και καταγγελία της μίσθωσης – Άρθρο 597 ΑΚ
Σύμφωνα με το άρθρο 597 του Αστικού Κώδικα:
“Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης.”
Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας.
Η εμπρόθεσμη καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος αποτελεί μία από τις βασικότερες υποχρεώσεις του μισθωτή. Όταν το μίσθωμα δεν καταβάλλεται στον συμφωνημένο χρόνο, ακόμη και αν η καθυστέρηση αφορά μόνο μέρος του οφειλόμενου ποσού, το άρθρο 597 ΑΚ παρέχει στον εκμισθωτή τη δυνατότητα να προχωρήσει σε καταγγελία της μίσθωσης.
Η λύση της μίσθωσης, ωστόσο, δεν επέρχεται αυτομάτως από τη στιγμή που ένα μίσθωμα παραμένει απλήρωτο. Ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένη προθεσμία για την καταγγελία, η οποία διαφοροποιείται ανάλογα με τη συμφωνημένη διάρκεια της μίσθωσης. Εφόσον αυτή έχει συμφωνηθεί για ένα έτος ή περισσότερο, η καταγγελία πρέπει να γίνει τουλάχιστον έναν μήνα πριν. Στις λοιπές μισθώσεις, η αντίστοιχη προθεσμία είναι δέκα ημέρες.
Το άρθρο 597 ΑΚ παρέχει συγχρόνως στον μισθωτή τη δυνατότητα να αποτρέψει τα αποτελέσματα της καταγγελίας. Εάν, πριν από την πάροδο της σχετικής προθεσμίας, καταβάλει το σύνολο του καθυστερούμενου μισθώματος, καθώς και τα τυχόν έξοδα που προκλήθηκαν από την καταγγελία, η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα. Με τον τρόπο αυτό, ο νόμος δεν αντιμετωπίζει κάθε καθυστέρηση ως οριστική ρήξη της μισθωτικής σχέσης, αλλά δίνει στον μισθωτή τη δυνατότητα να θεραπεύσει εγκαίρως την παράβαση.
Από την άλλη πλευρά, η εξόφληση των οφειλόμενων ποσών μετά την πάροδο της νόμιμης προθεσμίας δεν έχει την ίδια συνέπεια ως προς την ήδη ασκηθείσα καταγγελία. Για τον λόγο αυτό, ο χρόνος κατά τον οποίο πραγματοποιείται η καταβολή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την εξέλιξη της μισθωτικής σχέσης.
Η καταγγελία λόγω καθυστέρησης του μισθώματος δεν αποκλείει, επίσης, την ύπαρξη αξίωσης αποζημίωσης του εκμισθωτή λόγω της πρόωρης λύσης της μίσθωσης, εφόσον συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις. Η μη καταβολή του μισθώματος μπορεί, επομένως, να έχει για τον μισθωτή συνέπειες που δεν περιορίζονται μόνο στην υποχρέωση εξόφλησης των ληξιπρόθεσμων οφειλών.
Πρέπει, τέλος, να διακρίνεται η καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ από τις ιδιαίτερες δικονομικές διαδικασίες για την απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων. Το άρθρο 597 ρυθμίζει το ουσιαστικό δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, ενώ η δικαστική επιδίωξη της απόδοσης του ακινήτου διέπεται παράλληλα από τις σχετικές διατάξεις της πολιτικής δικονομίας.
Η ρύθμιση του άρθρου 597 ΑΚ επιδιώκει έτσι να εξισορροπήσει τα συμφέροντα των δύο πλευρών: προστατεύει τον εκμισθωτή όταν δεν λαμβάνει το συμφωνημένο μίσθωμα, αλλά συγχρόνως παρέχει στον μισθωτή ένα συγκεκριμένο χρονικό περιθώριο για να εξοφλήσει την οφειλή και να διατηρήσει ενεργή τη μισθωτική σχέση.