01 Ιούλ Η Νομική και Διοικητική διαδικασία της μεταβίβασης ακινήτων
Η εμπράγματη μεταβίβαση ακινήτου δυνάμει επαχθούς αιτίας στην ελληνική έννομη τάξη αποτελεί μία σύνθετη, πολυεπίπεδη διοικητική και νομική διαδικασία. Η ολοκλήρωση της εν λόγω δικαιοπραξίας προϋποθέτει την πλήρωση μίας σειράς σωρευτικών νόμιμων προϋποθέσεων, γεγονός που καθιστά αδύνατη την άμεση κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου χωρίς την προηγούμενη λεπτομερή επισκόπηση του σχετικού φακέλου.
Η πολυπλοκότητα των απαιτούμενων ενεργειών, σε συνδυασμό με την εμπλοκή δημόσιων αρχών και οργανισμών, επιτάσσει συστηματική νομική παρακολούθηση, προκειμένου να θωρακιστεί η ασφάλεια των συναλλαγών και να αποφευχθούν τυχόν ακυρότητες της δικαιοπραξίας. Το προπαρασκευαστικό και πλέον θεμελιώδες στάδιο εκκινεί με τη διενέργεια ενδελεχούς νομικού ελέγχου των τίτλων κτήσεως, ο οποίος διεξάγεται από δικηγόρο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και το οικείο Κτηματολογικό Γραφείο της τοποθεσίας του ακινήτου. Η έρευνα αυτή εκτείνεται υποχρεωτικά σε βάθος τουλάχιστον εικοσαετίας, χρονικό διάστημα που καλύπτει τον νόμιμο χρόνο για την έκτακτη χρησικτησία, με σκοπό την επαλήθευση της ιδιοκτησιακής καθαρότητας του ακινήτου.
Ειδικότερα, εξετάζεται η ανυπαρξία εμπραγμάτων βαρών, ήτοι προσημειώσεων υποθήκης, υποθηκών, διεκδικήσεων, κατασχέσεων, καθώς και τυχόν ειδικών δημοσίου δικαίου περιορισμών, όπως δασικών ή αρχαιολογικών ζωνών. Συγχρόνως με τον νομικό έλεγχο, η ισχύουσα νομοθεσία εξαρτά την εγκυρότητα της μεταβίβασης από την έκδοση Πιστοποιητικού Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας, το οποίο συντάσσεται υπό την ευθύνη εξουσιοδοτημένου μηχανικού. Το συγκεκριμένο έγγραφο αποτελεί το τεχνικό υπόβαθρο της δικαιοπραξίας, καθώς βεβαιώνει ότι η πραγματική κατάσταση του ακινήτου ταυτίζεται πλήρως με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια και τις αντίστοιχες οικοδομικές άδειες. Η ανάγκη προηγούμενης υπαγωγής των αυθαιρεσιών αυτών σε διατάξεις νόμων περί τακτοποίησης, καθώς και η ενδεχόμενη ανάγκη τροποποίησης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προσθέτει σημαντικό χρόνο αναμονής και αναστέλλει την πρόοδο της διαδικασίας.
Το επόμενο στάδιο αφορά τη συγκέντρωση των πολυάριθμων φορολογικών και διοικητικών πιστοποιητικών, τα οποία αποτελούν εκ του νόμου προϋποθέσεις για τη σύνταξη του συμβολαίου και βαρύνουν κατά κύριο λόγο τον μεταβιβάζοντα. Μεταξύ αυτών, εξέχουσα θέση κατέχει το πιστοποιητικό του άρθρου 54Α του Ν. 4174/2013 (πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.), το οποίο βεβαιώνει την ορθή εκπλήρωση των φορολογικών υποχρεώσεων επί του ακινήτου για την τελευταία πενταετία. Η έκδοση των ανωτέρω, σε συνδυασμό με τη λήψη φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου, καθίσταται αδύνατη μέσω των αυτοματοποιημένων ψηφιακών συστημάτων εάν ο πωλητής εμφανίζει έστω και ελάχιστες ληξιπρόθεσμες ή ρυθμισμένες οφειλές προς το Δημόσιο ή τους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης. Μόλις συμπληρωθεί ο φάκελος των δικαιολογητικών, η συμβολαιογράφος προβαίνει στη σύνταξη και την ψηφιακή υποβολή της δήλωσης Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.) μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας MyProperty της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων. Στο στάδιο αυτό απαιτείται σχολαστική επαλήθευση των στοιχείων και ο ακριβής προσδιορισμός της αντικειμενικής αξίας, καθώς οποιοδήποτε σφάλμα συνεπάγεται εσφαλμένο καταλογισμό φόρου και ανάγκη υποβολής διορθωτικής δήλωσης. Η φορολογική διαδικασία ολοκληρώνεται με την ψηφιακή αποδοχή της δήλωσης από τον αποκτώντα και την ολοσχερή εξόφληση του αναλογούντος φόρου.
Η υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης ολοκληρώνει την ενοχική φάση της δικαιοπραξίας, ωστόσο η εμπράγματη μεταβολή και η κτήση της κυριότητας τελούν υπό την αίρεση της δημοσιότητας, η οποία επιτυγχάνεται αποκλειστικά με τη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο. Παρά τη σταδιακή μετάβαση στην ψηφιακή υποβολή των προς μεταγραφή πράξεων, ο τεράστιος όγκος εκκρεμών υποθέσεων και η νομική επεξεργασία αυτών προκαλούν σημαντικές αποκλίσεις στους χρόνους έκδοσης των τελικών πιστοποιητικών μεταγραφής. Το γραφείο μας αναλαμβάνει τον πλήρη συντονισμό και τη τη συστηματική παρακολούθηση διασφαλίζοντας ότι κάθε επιμέρους στάδιο της μεταβίβασης θα εκτελεστεί με απόλυτη νομική ακρίβεια, θωρακίζοντας τα συμφέροντα των εντολέων μας έναντι οιασδήποτε μελλοντικής αμφισβήτησης.